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城市向东谎言破裂?刚需注意,买房逻辑变了

作者:米宅

绿博,是五年前最被看好的远郊板块之一。


郑汴融合桥头堡,公园湖泊别墅群,TOP10房企纷纷进驻,规划图上是令人神往的改善夙愿。


绿博,也是近两年最让人大跌眼镜的远郊之一。


永远在规划中的地铁,人去楼空的商业,配套落地缓慢,以及再也撑不住的房价。


早春三月,一条条白色横幅飘扬在绿博,“狂降3000”、“胡乱定价”,横幅背后定格业主悲伤而愤怒的脸。


有多少期盼在这里启航,就有多少怨念在这里降落。


城市向东谎言破裂?刚需注意,买房逻辑变了



1


绿博神话的倾塌,没什么比房价更有说服力。


2016年,康桥香溪郡首期高层开售,均价12000元/平;2020年,康桥香溪郡在售尾盘毛坯10800元/平。


2017年,万科兰乔圣菲高层*14000元/平,2019年,万科兰乔圣菲高层*11000元/平。


2018年,建业橙园高层价格12000元/平,2020年,建业橙园高层价格10000元/平。


2019年,建业新筑洋房13000元/平,2020年,建业新筑洋房11500元/平。


四年时间,绿博房价泥沙俱下,高层跌完洋房跌,如今价差仅相错1000元/平,这也是2020绿博房价最魔幻的地方之一。


房价一度超越主城,如今却一降再降,有些人甚至开始怀疑,城市向东本就是一个谎言,三环党的坚守才是被时间检验过的唯一真理。


真的是这样吗?


不急,我们把目光回拉10公里,看看同处“城市向东”的另一区域——白沙。


2016年,星联湾毛坯高层8900元/平,2019年,星联湾*高层13000元/平。

2017年,东润城高层7500元/平,2020年,东润城高层12500元/平。

2019年,星联岚溪府均价14000元/㎡,2020年,星联岚溪府均价未变。


四年时间,白沙房价稳中有涨,即便地处环境最差的白沙镇中的东润城,房价在12500的位置端了三年,在大行情趋冷和疫情的双重冲击下,依然很稳。


看来,城市向东并不是谎言,只是在绿博被封印了。


2


长久以来,白绿一直被捆绑营销,如今房价尴尬分化,着实给很多人上了一课。


从区位看,白绿确实同处城市向东延展带上,但当我们由上至下、抽丝剥茧的去分析两个片区,会发现一个最大的不同点:


城市边界。


任何事物的膨胀、扩张都有极限,城市也是同样,再大的城市辐射范围也终有边界,而决定这个边界的因素,有两个。


第一、是在一个区域内生活,所能忍受的最大通勤距离。


先来看一线城市。


滴滴数据显示,北京、上海、深圳、广州的半径在30公里左右,杭州、东莞、天津、大连的半径在25+公里左右。


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这些人口更多、产业更多、交通更密集的一线城市,能承受的最大城市边界也不过20-30公里,一旦超出这个距离,主城就很难辐射的到。


来看郑州。


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我们以CBD为起点,可以看到,白沙到CBD的距离是15公里,还算是主城能够辐射到的边界范围内。


而绿博到CBD的距离达到了25公里,25公里的城市半径,对于那些产业更密集、吸附人口能力更强的一线城市来说,是通勤距离的最大极限,对于郑州来说,就是鞭长莫及的失落之地。


所以我们看到,五年过去,如今的绿博除了稀疏的塔吊、售楼部,大部分地方仍被杂草麦苗掩盖。


3


夯实城市边界壁垒的第二点,有无地铁。


很多人在分析绿博的时候有一个误区,就是绿博是个纯改善片区,不需要地铁,买这里的人谁家没车?


讨论这个问题前我们先抛开白绿,看看另外两个片区:南龙湖、平原新区。


这两个区域距主城直线距离差不多,但发展至今,天壤之别。


来看两个片区过去五年的房价走势——


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2015-2017,楼市似火,两个远郊的房价都实现了大幅增长,但从2017年开始,平原新区房价急转直下,跌幅巨大,而南龙湖的房价一直坚挺到了2019年,在大环境持续下行的情况下略有下跌。


影响两个区域房价走势很重要的一个原因,就是地铁


2016年,南龙湖地铁开通,自此,每年都有源源不断的主城刚需客外溢到南龙湖,有人,商业就能运转,有人,就有生活氛围,有人,房价就有支撑。


而平原新区,虽然环境更低密,产品更高端,开车半小时直通北龙湖,但没有地铁,人口导不进来,就救不起颓废的商业、片区的房价。


回来看白绿,132平方公里的土地上,目前确定落地的,有且仅有一条地铁8号线。


8号线西起天健湖,东至绿博园,这意味着白沙拥有了一条地铁,而绿博和地铁无缘。


没有地铁,主城大量的人就导不进来,没有人,又谈何消费?


只靠部分主城、地市的改善客户,能撑得起整个绿博的市场,撑得起绿博的商业和生活配套,能将绿博零散分布的项目连点成片吗?


不管是刚需还是改善片区,地铁都是同等重要的,它的意义,是盘活一个区域的密钥。


4


绿博的困局,是一个无解的莫比乌斯环。


超出主城辐射边界,地铁进程缓慢,让绿博的距离感弊端完整的暴露出来,从而拖住了人口外溢的脚步,人口外溢缓慢,进一步拖住了绿博商业、配套的落地和完善。


而这一切,都让绿博的距离感更加深入人心,再次拖累了人口外溢的效率。


为了从这个环中挣脱出来,绿博以一场场降价开始了轰轰烈烈的自救,所以才会出现文章开头,一次次因为降价引发的维权。


如果我们把目光再拉高一点,会发现这样的环,不仅套在绿博,也套在绝大多数远郊,比如平原新区,比如开封西,比如荥阳东,房价四年不涨,配套无一落地。


这样的环,不仅套在郑州,也套在全国绝大多数一二线城市,这些没有北上广深辐射能级的城市,很难带动超出25公里范围外的新区,靠纸上规划吸引一波波开发商,打动一波波购房者,最终又无一例外,通通走向了绿博的结局。


因此,如果你是购房者,不管是改善、刚需,抑或地市的父母给孩子买婚房准备的,但凡你有居住需求,碰到这类区域,都请毫不犹豫的放弃。


因为你永远不知道它什么时候能发展,地铁什么时候能推进,配套什么时候能落地。


记住,房子是用来住的,不是用来赌的。


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