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地铁12号线,深圳楼市的投资密码

作者:米宅

地铁12号线,深圳楼市的投资密码



深圳地铁对房价影响究竟有多大?


地铁12号线是一个非常值得研究的样本。


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深圳地铁,除去已运行的8条地铁线,在建的地铁线有17条。


其中6号线、8号线、10号线、12号线、13号线、14号线、16号线属于交通大动脉线,即线路长、站点多、连接市区和郊区的主干线,其他10条都属于延长线,即在现有地铁线的两端做了加长,增设了三到六个站点。


毫无疑问,交通主干线的价值要大的多。


因为打通了远郊和市区连接的任督二脉,开启了一个片区的交通新纪元,和延长线的修修补补完全是两个概念。


首先记住一点,连接市区和远郊的交通主干线,对沿线站点房价带动最大的一定是郊区而不是市区。


因为市区地铁线早已四纵八横,只是从n到n+1的量变,多一条锦上添花,少一条无伤大雅;郊区就完全不同了,是从无到有,从0到1的质变。


6、8、10、12、13、14、16都是地铁主干线,但价值又有很大区分。


首先,快线比慢线价值大。


其次,连接的中心区和远郊区位不同,对价值影响又很大。


6号线松岗光明连接深圳北站转接驳福田;


8号线盐田接连罗湖;


10号线平湖过坂田连接福田;


12号线沙井福永经宝安老城区连接南山;


13号线石岩经西丽连接深圳湾;


14号线坪山龙岗连接福田;


16号线坪山到龙岗大运。


对比之下,对接罗湖的8号线和对接大运的16号线价值较小,连接福田的6、10、14号价值较大,连接南山的12号和13号线价值最大。


13号线郊区站点少,周边几乎无楼盘,缺少研究标本,我把研究重点锁定在12号线,并做了实地调研。


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地铁12号线全域图


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12号线的四个特点:


1、线路长:全长40公里


2、老城区线:南山段途经南山大道老城区;宝安主要走前进路,前进路是宝安的老城区主干线,沿线多是上世纪的老盘,规划差,城貌落后。


3、站点多:共计33个,分别是左炮台、太子湾、海上世界、工业六路、四海、南油、创业路、南山、桃园、南头古城、中山公园、同乐、新安公园、灵芝、上川、流塘、宝安客运中心、臣田、臣田北、桃源居、洲石路、钟屋、黄田、 机场东、翠岗工业园、怀德、福永、永和、和平、会展南、会展北、科技馆、海上田园东站


4、换乘站多:多达18个,和已开通的1号、2号、5号、11号、规划中的15、20、24、28等多条线路实现接驳。


12号线北接沙井,南连南山,全线都在大热的西部,这条线说价值连城并不过分。


2018年1月10日12号线开始动工,预计2022年12月份开始运营,规划落地之日沿线房价就开始异动,又完整经历了这一波大涨,是研究深圳楼市的一个典型样本。


12号线,我个人把它自南向北分为六段。


第一段:南山段


包含左炮台、太子湾、海上世界、工业六路、四海、南油、创业路、南山、桃园、南头古城、中山公园和同乐12站。


这一段占了12号线的1/4强,全部位于南山境内,对南山属于锦上添花的地铁线,加上走的是南山老城区,沿线全是老旧楼盘,对房价提升有限。


南山段受益最大的楼盘是同乐站的豪方天际和前海东岸,楼盘新加上周边配套不足,地铁预期对这两个盘的正向冲击很大,豪方和前海东岸的价格已经从两年前的7万多冲高到11万多。


第二段:宝安老城区段


包含新安公园、灵芝和上川三站。


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这段地铁线两边基本都是上世纪的老盘,然而同盘不同命,新安公园和灵芝的老旧盘卖到八万多,上川站附近的只有五万多。


凭什么?就凭一个宝安中学;不服气?涨到你服气。单价20万的神盘都市翠海就位于这个片区。


12号线对这一段房价的提升仍然有限,没有名校学位的上川站附近还有大把5万多的楼盘就是明证。


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第三段:流塘臣田站,见证奇迹的时刻来了!


包含流塘,宝安客运中心、臣田、臣田北四站。


12号线走到流塘这一段,已经出了宝安老城区,进入宝安郊区,典型的城乡结合部风貌。


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这种地段和配套的房子,要距离没距离,要城建没城建,要产业没产业,本来应该是深圳最便宜的房子。


可是,在西部大概念和12号线的带动下,流塘和臣田地铁口的房价飞了起来。


最典型的是流塘地铁站的流塘阳光花园,72平小三房的最新报价已到了630万,单价8万7,成交价也在8万以上。


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一年前,同户型成交价只有5万多,一年涨了200万。


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流塘阳光花园,一个名不见经传的楼盘,一年涨幅接近60%,秒了深圳湾、前海和宝中,意不意外,惊不惊喜?


这个盘去年9月份我给米宅的签约客户推介过,重新翻出去年做的选筹方案,标注当时的价格435万可买69平三居。


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客户如果买了,现在已升值近200万,不过这个客户最后执意听从别人建议买了松坪村的小两居,目前升值110万。


当然松坪村也是涨幅不错的网红盘,但比起流塘阳光花园还是跑输了。


流塘阳光花园涨幅如此凶猛,是因为品质过硬吗?显然不是。


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这是我调研时在车里拍的照片,不太清晰,但能明显看出这个盘品质一般,周边还被大量农民房包围。


这样一个品质普通,配套差的盘为什么能收获如此凶猛的涨幅,原因有三:


1、楼盘新,流塘阳光是2016年次新,是这个片区最新的二手盘;


2、流塘阳光的主流户型是60多平的小两居和70多平的小三居,小面积低总价上涨动力强;


3、流塘阳光花园有大量公寓,住宅稀缺,进一步助推了价格。


除了流塘阳光花园,流塘到臣田段的次新盘,包括流塘站的中粮幸福花园、中粮锦云;宝安客运中心站的君成雍和园;臣田站的凤凰雅居,中熙香槟山都涨势凶猛,均价都到了七万多。


流塘到臣田段,才真正代表了12号线的价值,才能看到一条地铁线对房价影响的*体现。


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第四段:桃源居段


臣田段继续向北,进入了桃源居。


桃源居位于宝安中部近铁岗水库片区,是一个总建面180万平米的巨盘,分为十六个组团,一万多套房子,居住了五万人口,俨然一个独立小王国。


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桃源居是个自成一体的超级社区,配套齐全,生活便利,房价却长期低洼,从16-19年,一直在四万多徘徊。


不少人认为,桃源居不涨,是交通的原因,缺少一条地铁线加持。


12号线落地,桃源居站直通桃源居社区门口,再叠加这一波大行情,桃源居只涨了20-30%,目前均价只有五万多,显然跑输了。


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对比近在咫尺的流塘和臣田站次新的疯涨,桃源居为什么涨不动?根本原因只有两个:体量太大+楼盘老旧。


第五段:宝安远郊段


包含钟屋到永和七站。


这一段经过黄田、怀德和福永,属于宝安远郊片区,以工厂和农民房为主,片区面貌不比十八线县城好多少。


这一带楼盘不多。次新盘代表有黄田站的满京华云晓、天福华府,福永站的金域豪庭,均价从去年的4万多涨到了5万多,涨幅30%;老旧盘仍然很便宜,3万多到4万多不等。


第六段:会展段


包含从会展南站到海上田园东五站。


这一段是填海区,除了在建的会展中心,没有任何楼盘,属于待开发的处女地。


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把12号线分为六段一路捋下来,我们会发现,这条万众瞩目的西部主干线,对房价的带动是如此神鬼莫测,气象万千。


对南山段、宝安远郊段房价带动有限;


对老盘带动有限;


对近郊次新盘带动最为疯狂刺激。


从12号线我们学到了哪些楼市投资理念?


1、地铁对市区房价带动微弱,一是因为n到n+1变化不大,二是市区房价本来已经高启;


2、地铁对真正的远郊房价带动同样有限,因为即使连上了地铁,距离还是摆在那里,通勤仍要将近一个钟,一条地铁线无法解决远郊产业匮乏的根本问题;


3、地铁线对房价带动最大的是近郊片区,对近郊来说,半小时可抵达市中心和CBD是质的飞跃;


4、即使是近郊,涨幅最大的仍然是次新盘;


5、再进一步细分,多功能小户型涨幅最优。


做为一个完整的楼市样本,看懂了12号线,也就看懂了半个深圳。


12号线的房价变迁暗含了深圳楼市的多重投资密码,希望你能读懂,学会,并运用。


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